ケーススタディ①の続きです。以下の記事では、「住環境見直しのきっかけ」と「物件選定において重視したポイント」について書きました。
今回は、物件選定後のプロセスについて書きたいと思います。内見の結果、気になる物件があったことは前回の記事で書いたとおりです。
住宅ローン仮審査の結果
当該物件は内見の予約が複数件既にある物件だったので、一旦仮押さえということで手付で10万円を支払って検討することにしました。
検討するにしても住宅ローンがそもそも通るのか？という話なので、住宅ローンの仮審査を不動産仲介業者経由でしてもらいました。
結果としては以下の通りで、最優遇の金利で提示いただくことができました。（借入額は非公開としますが、年収の5倍程度です）
・変動金利：0.6％前後（団信保険料込）
・固定金利：1.1％前後（団信保険料込）
今回審査には利率の低いネット銀行は利用せず、不動産仲介業者がコネクションを持っていたメガバンクと地銀に審査を依頼しました。
不動産仲介業者の担当者には、年収水準的に最優遇で通るだろうと言われていたので特に心配していませんでしたが、いざ最優遇で通ると嬉しいものです。
物件購入プロセス
さて、結論としてはこれ以上のプロセスは進めていないわけですが、住宅購入のスケジュールを参考までにまとめておきたいと思います。
上記のとおり、既存物件であれば仮押さえ～引渡しまで最短で1ヶ月程度のようです。
物件購入における諸費用
物件購入には諸費用がかかります。物件購入検討に際して、以下の諸費用見積もりも
出してもらいました。
・固定資産税等
・登記費用
・金融機関事務手数料
・金融機関保証料
・不動産仲介手数料
・融資斡旋手数料
・火災保険料
・収入印紙代
諸費用は物件価格に対して、新築の場合は3～5％、中古の場合は5～10％だそうです。
私のケースでは借入額に対する上記合計額の割合は、8％程度でした。中古物件なので、概ね相場どおりといったところです。
購入する場合には、これにプラスして頭金も必要です。最近では頭金ゼロのフルローンという選択も可能となっています。購入する際の年齢が若いのであれば、近年は低金利ということもあり、フルローンで借り入れるのも個人的には良いと思います。しかし、リスク低減という観点では、いくらか自己資金を用意しておくのが無難です。
今回手続きをある程度進めてみて思ったのは、諸費用って意外とかかるんだなということでした。
仮に5,000万円の中古物件を購入する場合、250万～500万円の諸費用がかかることになります。もちろんこれをローンで賄うことも可能なわけですが、仮に諸費用8％で計算した場合、借入総額は5,400万円となります。
頭金ゼロ、全期間固定1.0％の35年ローン、ボーナス払いなしで35年フルに使って返済する場合、返済総額はおよそ6,400万円となります。つまり、支払金利総額は1,000万円です。この場合の月々の返済額は15.2万円となります。
諸費用分を自己資金で賄う場合の総返済額は5,930万円、金利総額は930万円で、月の返済額は14.1万円となります。
支払金利の差分は70万円程度ですが、月額で見ると1万円のインパクトです。まあ1万円ならいいかという人と厳しいとみる人、捉え方はそれぞれだと思います。
厳密には諸費用を借り入れる場合と借り入れない場合で金利が異なります。諸費用を借り入れる場合の方が金利が高くなります。なので、支払金利の差分はより大きくなります。
お伝えしたいことは、月の支払額まで落とし込んで、家計へのインパクトを考慮した上で意思決定された方が良いということです。
ちなみに借入総額から月の返済額は、次の算式で算出可能です。
まとめ
いかがでしたか？仮押えのために支払った10万円で分かったことや経験できたことは以上です。勉強料としては高いのかもしれませんが、良い経験になりました。
当記事が物件購入を検討されている方のお役に立てば幸いです。私も引き続き、良い物件を求めてリサーチしていきたいと思います！
以上です！
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