「コロナ禍における住宅購入をどう見るか？」という内容でケーススタディ記事を書いてみたいと思います。
私自身コロナ禍における住宅購入については前向きに検討をしています。実際に、このコロナショック期間中買う直前までのプロセスは踏みました。
が、物件の条件面で少し引っかかる部分があり、その購入検討については取り下げました。引続き条件がフィットする物件が市場に出てこないか目を光らせているところです。
さて、残念ながら購入レポートではありませんが、購入検討レポートということで当記事を書いていきたいと思います。
住環境見直しのきっかけ
身バレ防止のためエリアの言及は避けますが、今の住居は都心ではないが郊外というほどでもない場所にあります。私も妻も職場へのアクセスがよく、そのエリア自体も気に入っています。
物件自体は駅近というわけではありませんが、間取りが2LDKで築年数も浅いため、家賃は私1馬力だと負担が重いな、という水準です。
この物件を借りるに際して色々回りましたが、一番の決め手は明るさでした。窓が大きく、日中は太陽の光を取り込んで家の中がとても明るくなります。
収納スペースやキッチンの使い勝手も申し分なく、大家さんが売ってくれるなら買うよね！という話を妻とするくらいに気に入っています。
では何が引っかかるかというとやっぱり家賃です。月毎につけている家計簿を見た時に、ひと際主張が激しいのがこの家賃なのです。このキャッシュアウトをどうにかしたい…というのが、次の住まいを探し始めた一番の理由です。
なので私の場合はコロナきっかけで物件を探し始めたのかと問われると、回答は「NO」となります。しかし、家の「購入」を検討し始めたのはいつか？という問いに対する回答は、「コロナウイルスが流行り始めてから」、ということになります。
その理由としては「コロナ禍における住宅購入をどう見るか？：「今」買う2つの理由」の記事でも触れましたが、テレワークで家にいる時間が以前より長くなったこと、低金利がもうしばらく続きそうだということが挙げられます。
物件選定において重視したポイント
早速、購入物件の選定に際して重視したポイントについて見ていきたいと思います。細かい部分を挙げるとキリがないのですが、初期的なフィルターとして特に重視した項目2つを紹介します。
・築年数
・将来売却価額
築年数
私も妻も、新築物件でないと嫌だ！といったこだわりはありません。
今見て今良いと思ったものを買うのが良いと思っています。なので来年竣工しますなんて言われても、あっじゃあいいです、となってしまいます。新築で竣工前にレイアウトを決められます、という物件もありますが、単純に面倒ですし、生活するのに困らないレベルのレイアウトであれば私はそれ以上求めません。
モデルルームを見て竣工前に決めれば良いとアドバイスをくれた知人もいますが、結局はその場所に建ってみないと完全なイメージはわかないし、住んだ瞬間から価値が20%下がるとも言われている新築物件を競合も多い中わざわざ狙いにいくインセンティブは薄いと感じました。
かといって築年数が古すぎて耐震構造どうなんだという物件も困りますし、古すぎると住宅ローン控除によるタックスメリットも取れません。そこで築年数10～15年くらいまでの中古物件で探してみることにしました。
将来売却価額
築年数以外にもう1つ重視した点は将来の売却価額です。これは単純に、そこに一生住むか分からないからです。どこかのタイミングで売却する可能性があるのであれば、将来の売却価額は無視できません。
ただ、私は不動産価値評価の専門家でもないですし、将来を言い当てられる預言者でもありません。なので次の2点について考慮することにしました。
・現状把握できる外部環境要因によって地価の上昇が見込めそうか？
・現状又は将来、著しく土地の価値を毀損する要因が存在しないか？
現状把握できる外部環境要因により地価の上昇が見込めそうか？
最も分かりやすいのは、その場所に大きな道路や線路が引かれる予定があるかどうか、です。それに加えて、開発及び再開発が進み、その土地の利便性向上が期待されるかどうか、もポイントの1つとなります。
私は、候補物件のある土地の路線価の推移も、過去5年程遡って確認しました。こちらは関連実務をされている方はご存知かと思いますが、国税庁のホームページから確認が可能です。
現状著しく土地の価値を毀損する要因が存在しないか？
分かりやすい例で言うと、工場等が近くにあり、その匂いや灰が風に乗って飛んでくる等です。
また、その土地の用途が準工業地域や工業地域となっていても住宅は建てることが出来ます。そういった地域では、例えばある日突然自分の家の前のガレージが何かの工場になる可能性だってあります。
そうした場所では、土地の価値が毀損する可能性が高くなるため、できるだけ避けるように物件を探しました。
まとめ
いくつか内見をさせてもらった結果、上記基準を概ね満たし、利便性や使い勝手の面でも悪くない物件がありました。その後のプロセス等については「ケーススタディ②」で紹介します。
人によって物件選びの際に最低限重視するポイントは様々だと思いますが、こういう基準で選ぶ人もいるんだなということで1つの参考材料にしていただけると幸いです。
以上です！
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